입주 사전점검 대행 22만 원, 무엇을 사는 값인가

사전점검 날 단지 입구에서 받는 건 대개 A4 몇 장짜리 체크리스트와 스티커 한 묶음입니다. 그리고 세대 안에서 쓸 수 있는 시간은 두 시간 남짓이에요. 그 안에 방 세 개, 화장실 두 개, 주방, 발코니의 마감과 창호와 배수를 다 보라는 겁니다. 대부분은 벽지 들뜬 자리에 스티커를 몇 장 붙이고, 사진을 찍다가, 시간이 다 됩니다.

문제는 그날 놓친 게 나중에 그냥 없던 일이 되지 않는다는 겁니다. 입주 후에 발견해도 하자보수 청구는 됩니다. 다만 절차가 길어지고, 이미 가구가 들어간 집에서 보수 작업을 받는 일은 빈집에서 받는 것과 난도가 완전히 다르죠. 도배를 다시 하려면 장롱을 빼야 하니까요.

사전방문은 시혜가 아니라 법에 적힌 절차입니다. 주택법 제48조의2는 사업주체가 사용검사를 받기 전에 입주예정자에게 사전방문 기회를 주도록 하고 있고, 그 시점은 입주지정기간 시작 45일 전까지, 기간은 2일 이상입니다. 지적한 사항에 대해 사업주체는 조치할 의무가 있고요. 대행 업체를 부른다는 건 이 절차에서 쓸 두 시간의 밀도를 사는 일입니다.

숨고에서 거래된 입주 사전점검 대행은 평균 227,000원, 최저 180,000원, 최고 350,000원 구간에 있습니다. 누적 견적 요청은 6만 건에 가깝고요. 같은 평수인데 견적이 두 배 가까이 벌어지는 이유는 평당 단가가 달라서가 아니라 애초에 다른 일을 하기 때문입니다. 이사 일정을 함께 짜는 중이라면 이사 견적이 갈리는 지점을, 입주 청소까지 묶어 볼 생각이라면 입주청소 30만과 60만의 차이를 같이 보세요.

점검 방식 다섯 가지

견적서에 적힌 평당 단가만 비교하면 이 표의 세로축이 안 보입니다. 육안만 보는 곳과 장비를 들고 오는 곳의 단가가 같을 수는 없어요.

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견적을 가르는 네 축

점검 방식. 숨고가 이 카테고리의 비용 변수로 첫 번째로 꼽는 항목입니다. 눈으로 확인 가능한 하자를 보는 육안 점검과, 열화상 카메라 같은 장비로 표면 아래를 보는 장비 점검은 잡아내는 종류가 다릅니다. 벽지가 뜬 자리는 눈으로 보이지만 단열재가 끊긴 구간은 안 보여요. 그 자리는 입주 후 겨울에 결로로 나타납니다.

투입 인원과 시간. 30평대 세대를 한 사람이 두 시간 보는 것과 두 사람이 두 시간 보는 것은 다른 작업입니다. 견적을 받을 때 몇 명이 몇 시간 들어오는지를 물어보세요. 이 답이 흐릿하면 평당 단가가 싼 이유가 대체로 여기 있습니다.

보고서 형식. 스티커만 붙이고 끝나는 곳과, 위치별 사진에 하자 유형과 근거 조항을 붙여 문서로 남기는 곳이 있습니다. 뒤쪽이 나중에 값을 합니다. 보수 요청이 반려됐을 때 다시 들이밀 자료가 그것뿐이니까요.

재점검 포함 여부. 사전점검의 진짜 승부는 지적한 게 실제로 고쳐졌느냐입니다. 입주 전 재점검이 패키지에 들어 있는지, 별도 비용인지, 아예 없는지가 견적서 아래쪽에 작게 적혀 있습니다.

네 축 바깥에 하나가 더 있습니다. 성수기 인력입니다. 대단지 사전점검은 특정 사흘에 수요가 몰리기 때문에 단기 인력을 투입하는 업체가 있습니다. 점검자의 경력이나 관련 자격을 확인할 수 있는지, 한 팀이 하루에 몇 세대를 도는지를 물어보면 대체로 답이 나옵니다.

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숨고에서 견적을 받을 때

요청서에 반드시 넣어야 할 정보가 셋 있습니다. 단지명과 동·호수, 공급면적과 전용면적, 그리고 사전점검 지정일입니다. 사전점검은 날짜가 정해진 이벤트라 일정이 안 맞으면 아무리 좋은 업체여도 소용이 없어요. 대단지는 같은 주말에 수천 세대가 몰리므로, 입주 안내문을 받자마자 움직이는 편이 선택지가 넓습니다.

같은 단지 이웃과 묶는 방법도 있습니다. 입주 예정자 카페나 단톡방에서 세 세대 이상을 모아 한 업체에 몰아주면 이동 시간이 줄어드는 만큼 단가를 조정해 주는 곳이 있어요. 이건 견적서에 먼저 적혀 있는 조건이 아니라 물어봐야 나오는 조건입니다.

계약 전에 마지막으로 확인할 문장은 이겁니다. 점검 결과를 어떤 형식으로 언제까지 주느냐. 사전점검 종료 후 하자 접수 마감이 촉박한 단지가 있어서, 보고서를 일주일 뒤에 받으면 접수 기한을 놓칩니다.

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당일에 챙길 것과 볼 것

대행을 불렀다고 손 놓고 있으면 안 되는 항목이 있습니다. 업체가 잘 잡는 건 마감과 설비의 결함이고, 계약과 다른 부분을 알아채는 건 계약자 본인이 훨씬 빠릅니다. 도구 하나에 확인 항목 하나가 붙는다고 생각하시면 챙길 목록이 정리됩니다.

• 줄자와 인쇄한 도면: 냉장고 자리 폭과 높이, 세탁기 자리, 붙박이장 안쪽을 잽니다. 도면과 다른 부분은 그 자리에서 표시하세요. 콘센트나 통신 단자 위치가 도면과 어긋나면 가구 배치가 통째로 틀어지고, 이건 하자가 아니라 설계 변경으로 처리되기도 해서 일찍 알아야 합니다.
• 충전기 하나: 모든 콘센트에 꽂아 봅니다. 전원이 안 들어오는 콘센트는 이 방법으로만 바로 잡힙니다.
• 손전등: 싱크대 하부, 붙박이장 안쪽, 천장 점검구처럼 조명이 안 닿는 곳이 하자가 숨는 자리입니다.
• 물병 두어 개: 세면대와 싱크대에 물을 받아 한 번에 흘려보내고 바닥 배수구에도 부어 봅니다. 빠지는 속도와 냄새, 역류는 이때만 확인됩니다.
• 작은 구슬이나 탁구공: 바닥에 놓고 굴려 보면 경사가 눈에 보입니다. 발코니는 배수구 쪽으로 기울어 있어야 정상이고 거실은 반대입니다.
• 마스킹 테이프와 유성펜: 단지에서 주는 스티커는 개수가 모자란 경우가 많고 무엇이 문제인지 적을 자리도 없습니다.

도구 없이도 할 일이 둘 있습니다. 분양 계약서와 사이버모델하우스 사양표를 인쇄해 가서 실제 설치된 제품 모델명을 하나씩 맞춰 보는 것, 그리고 집 안의 문과 창을 전부 열고 닫아 보는 것입니다. 마감재 등급이나 가전 모델이 바뀌어 있는 사례가 실제로 나오고, 뻑뻑하거나 저절로 움직이는 문은 수평 문제일 수 있습니다.

사진은 위치를 알 수 있게 찍는 게 원칙입니다. 하자 부분만 확대해 찍어 두면 나중에 어느 방 어느 벽이었는지 본인도 못 찾아요. 방 전체가 나오는 사진과 하자 사진을 짝지어 남기세요.

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국가가 대신 보는 부분도 있습니다

주택법 제48조의3은 시·도지사가 공동주택 품질점검단을 설치하고 운영하도록 정하고 있습니다. 입주 전 단계에서 공용부와 세대를 점검해 그 결과를 사업주체와 지자체에 넘기는 절차예요. 개별 세대의 사전방문과는 별개로 돌아가기 때문에 내 집을 다 봐 주는 제도는 아니지만, 단지 차원의 문제는 이쪽에서 잡히는 경우가 있습니다.

입주 예정자 카페에 품질점검단 점검 결과가 공유되는 단지가 있습니다. 사전점검 전에 그 자료를 훑어 두면 우리 단지에서 반복되는 하자 유형이 보이고, 두 시간을 어디에 쓸지가 훨씬 빨리 정해집니다.

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대행을 안 부르는 편이 나은 경우도 있습니다

모든 세대가 22만 원을 쓸 이유는 없습니다. 소형 평형이고, 점검에 두 명이 함께 들어갈 수 있고, 사전점검 기간에 두 번 방문할 여유가 있다면 셀프로도 상당 부분 커버됩니다. 체크리스트는 단지에서 나눠 주고, 요즘은 사전점검 항목을 정리한 무료 앱도 여럿 있어요.

대행이 확실히 값을 하는 조건은 이렇습니다. 30평 이상이라 두 시간에 물리적으로 다 못 보는 경우, 첫 분양이라 무엇이 하자인지 판단이 안 서는 경우, 장비로만 잡히는 단열과 누수 조짐이 걱정인 경우, 그리고 시공 품질 관련 잡음이 이미 나온 단지인 경우입니다. 반대로 이 중 어디에도 안 걸리면 그 돈을 입주 청소나 시공 견적 쪽으로 옮기는 편이 나을 수 있습니다.

하자담보책임기간도 알아 두면 판단이 쉬워집니다. 공동주택의 하자보수 책임은 시설공사 종류에 따라 2년에서 5년, 기둥이나 보 같은 내력구조부는 10년으로 나뉘어 있습니다. 사전점검에서 못 잡은 마감 하자라도 그 기간 안에는 청구할 수 있다는 뜻이죠. 대행이 잡는 것, 내가 잡는 것, 품질점검단이 잡는 것, 나중에 청구할 수 있는 것이 각각 다릅니다. 그날 해야 할 일은 나중에 고치기 가장 어려운 것부터 기록으로 남기는 것까지입니다. 빈집일 때 고치는 게 압도적으로 편할 뿐, 그날이 마감일은 아닙니다.